预告登记制度的法律分析与应用

 

陈亮 滕锦林

 

 

 

《物权法》实施至今已有数年，但该法确立的预告登记制度对很多人来说仍然比较陌生。即使就昆山全市范围而言，房产交易管理中心办理该项登记的也仅有二、三例。尽管知晓度不高，预告登记却是物权法上一项非常重要且实用的制度，笔者借本文浅析预告登记制度及其应用，借此同大家一起探讨学习。

 

 

 

一、预告登记制度的含义和适用范围

 

《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”由此可以看出，所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害不动产物权登记请求权所为的处分无效，从而保障将来物权登记的实现。

 

《房屋登记办法》第六十七条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房；（二）以预购商品房设定抵押；（三）房屋所有权转让、抵押；（四）法律、法规规定的其他情形。”由此可见，期房和现房的买卖或抵押都可以申请预告登记。需要注意的是，根据本条规定，预购商品房转让（期房转让）和预购商品房抵押权转让（期房抵押权转让）不得办理预告登记，这两者不能办理该项登记的原因是，根据《房地产管理法》的规定，国务院决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让，由于预购商品房不得转让，所以不能办理预购商品房转让的预告登记，更不可能办理预购商品房抵押权转让的预告登记。

 

 

 

二、预告登记的作用

 

1、预告登记的首要作用在于其担保功能，即能够防止不动产权利人违反合同义务对不动产进行处分。预告登记后，不动产权利人与第三人订立合同处分不动产的，该合同的债权效力不受影响，但是无法发生物权变动的法律效果。基于这一点，预告登记可以有效避免房屋产权人一房多卖情况。例如，在房屋分期付款的买卖中，往往买方付完全款或大部分房款后，卖方才与买方一起办理房屋产权过户手续，在这个过程中，买方为了确保房款付清后得到房屋所有权，防止卖方中途将产权过户给他人，可以在订立房屋买卖合同后申请预告登记，以有效杜绝一房多卖的情况。

 

2、预告登记的增强效力。由于预告登记已经表明了被担保的请求权实现后将要产生某种不动产物权，因此该请求权被作为未来的不动产物权来看待，并在某种程度上具有了与之相同的法律效力。这一作用在不动产权利人破产或死亡时体现得尤为明显。例如，甲公司将其一栋房屋出卖给乙，约定一年后交付，双方为此办理了预告登记。不久甲破产了，此时乙虽然只是债权人，但由于办理了预告登记，所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他。同理，在相对人死亡时，继承人也不得以继承为由而请求去除不动产上的预告登记。

 

3、预告登记可以对抗（预）查封登记。如前文所述，预告登记具有限制不动产权利人处分该不动产的功能，因此，预告登记对于发生在其之后的涉及法院判决、强制执行的登记行为，也具有一定的影响：

 

（1）当预购人是被执行人时，因其预购的房屋已经办理了预购商品房预购登记，法院可以对该房屋进行预查封；反之，当预售人是被执行人时，如果其与预购人已经办理了预购商品房预告登记，则法院不能对该房屋进行查封。

 

（2）房屋的出卖人和买受人办理了房屋所有权转移预告登记时，如果出卖人是被执行人，法院不能对该房屋进行查封；如果买受人是被执行人，则法院可以对该房屋进行预查封。

 

（3）当抵押人与债权人已经就抵押的房屋设立了房屋抵押权预告登记时，如果抵押人是被执行人，法院仍可以对该房屋进行查封。当然，在查封后实现债权时，应当按照购房人的购房款、建筑工程承包人的工程款、抵押权、其他债权等顺序进行清偿。上述处理方式的法律依据是，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释［2002］16号）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

 

 

 

三、预告登记转为相应房屋登记

 

《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据本款规定，预告登记权利人应当在能够进行不动产登记之日起三个月内申请登记。

 

就房屋买卖而言，“能够进行不动产登记之日”的含义，就预购商品房买卖或抵押的预告登记而言，是指预购商品房已经办理了所有权初始登记；就现房的买卖或抵押而言，是指买受人或抵押权人已经符合办理相应的房屋登记的条件，例如现房分期付款买卖的买受人已经按照约定支付了全部或大部分房款，符合了合同约定的办理房屋所有权转移登记和抵押登记的条件。

 

“申请登记”的含义是指，享有物权请求权的合同当事人，行使这一权利，向登记机构申请相应的不动产物权登记。

 

本款也规定了预告登记失效的两种情形：1、债权消灭导致预告登记失效。债权消灭的情形有多种，例如在办理了预告登记后，买卖双方协商终止了买卖合同；又如，因某一方严重违约，守约方解除合同，则预告登记的基础法律关系丧失了，预告登记自然失效。2、自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记导致预告登记失效。实践中，这个问题比较复杂，特别是在期房买卖中，对于预购商品房的买受人，他们可能并不清楚何时是“能够进行不动产登记之日”，一旦预售人隐瞒已经办理初始登记的事实或拖延办理初始登记，则最终会损害预购人的合法权利。对于逾期办理登记造成的损害，预购人可以依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定维权，但是如何对卖方侵害买方预告登记相关权利实施救济，目前法律、法规均没有明确规定，有待将来立法解决。

 

 

 

四、预告登记的申请

 

《房屋登记办法》第六十九条规定：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方面申请预告登记。”根据该规定，单方申请预告登记的范围仅限于预购商品房的情形。

 

预告登记的其他情形，均由当事人双方申请办理。实践中，一方如果违反约定，非违约方可以诉诸法院，并请求法院作出判决对预告登记进行处理。

 

 

 

五、办理预告登记应当提供的材料

 

《房屋登记办法》规定了申请预告登记应当提交的材料：

 

第七十条规定：申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人和预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。

 

第七十一条规定：申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）预购商品房预告登记证明；（六）当事人关于预告登记的约定；（七）其他必要材料。

 

第七十二条规定:申请房屋所有权转移预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权转让合同；（四）转让方的房屋所有权证书或房地产权证书；（五）当事人关于预告登记的约定；（六）其他必要材料。

 

第七十三条规定：申请房屋抵押权预告登记，应当提交以下材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）房屋所有权证书或房地产权证书，或房屋所有权转移到呢估计的预告证明；（六）当事人关于预告登记的约定；（七）其他必要材料。

 

 

 

六、登记错误的处理

 

权利人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提供证据，并向房屋管理部分申请更正登记。利害关系人也有此权利，但是利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房产管理部门经审核，发现记载确有错误的，应当予以更正；更正房屋权属证书内容的，还应当办理换证手续。

 

错误登记给他人造成损害的，相关当事人还应当赔偿。《物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。登记机构因登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任，当然登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人进行追偿”。