浅析律师在地役权设立及登记过程中的作用

——记昆山市第一起地役权设立及登记案例

陈亮滕锦林

 

• 案情简介

甲、乙两公司在昆山市经济技术开发区各有一块位置相邻的商业办公用地，其中甲公司土地面积为7234平方米。甲公司在所属地块上建造了一幢办公楼，占地面积1504平方米；乙公司在所属地块上建造了酒店一幢。

乙公司的酒店在日常经营活动过程中需要进行各种商业活动，而乙公司自有地块较小，不能完全满足经营需要，故乙公司欲长期使用甲公司5730平方米的广场用于经营活动、放置室外空调冷却设备、停放车辆等。最终乙公司在该地块上设定地役权，向登记部门办理地役权登记。

此案例为昆山市第一起地役权设立及登记案例，下面笔者将结合本案实务经验，通过对地役权特征的分析，对律师在地役权设立及登记中所做工作进行介绍。

 

1. 律师解析

2. 为什么要设立地役权？

在探讨这个问题之前，我们需要对几个概念进行辨析，包括土地使用权出租、相邻关系等几个概念。

1、可否利用土地使用权出租这一方法解决客户的问题？

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”由此可见，土地使用权出租不是单一的出租土地，而是出租人将土地使用权连同地上建筑物及其他附着物租赁给承租人使用、收益，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物的使用及收益的权利。因此在本案中，由于双方的合作仅限于场地部分，无法适用土地使用权出租这一方法。

2、可否按照相邻关系来处理？我国《物权法》第七章和第十四章分别就相邻关系和地役权做了规定，根据《物权法》规定来看，相邻关系和地役权的关系都是不动产关系，都是使用他人的不动产，都是对不动产物权的一种限制，二者的内容表面相似，实则差别甚大，因此在法律实务中，准确区分相邻关系与地役权非常重要。

相邻关系是指相邻各方对各自所有的或使用的不动产行驶所有权或使用权时，基于法律规定而派生的享有在他人不动产上的权利。如享有他人不动产上的通行权、用水排水权、采光权等，是相互毗邻的两个以上不动产所有人、用益物权人或占有人在用水、排水、通行、通风、采光等方面根据法律规定产生的权利义务关系。

所谓地役权，是指土地的权利人（包括土地所有人、土地使用权人），为了提高自己不动产的效益，利用他人不动产，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。由以上定义可以看出，相邻关系是法定权利，地役权是通过约定取得权利，因此地役权可以突破相邻关系所受到的限制，对土地利用关系进行更为有效的调整，促进土地利用的发展，从而弥补相邻关系的不足。

地役权是依当事人意思表示而设立的一项独立的用益物权，而相邻关系则具有法定性，因而对于上述案例，乙酒店利用甲公司广场的目的主要是用于经营活动，其远远超过相邻关系的范围，应当属地役权调整的范畴。

 

（二）起草地役权合同的注意事项

地役权可以基于民事行为，即设定地役权合同而取得，也可以基于让与或继承而取得。

根据《物权法》规定：“设定地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。”“地役权自地役权合同生效时设立。”因此协助当事人起草地役权合同是律师在办理地役权设立及登记过程中非常重要的一项工作。

起草地役权合同应注意的几个要点：

1、地役权的期限。根据《物权法》第一百六十一条规定：“地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。”即双方当事人约定地役权的期限最长可以达到国有土地使用权证上记载的土地使用年限的终止日期。

2、设立地役权应支付对价，有偿利用供役地。根据《物权法》规定，供役地为有偿利用，如地役权人在约定的付款期间届满后，在合理期限内经两次催告未支付费用，则供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭。因此律师在起草《地役权合同》时，务必将地役权使用费在合同中写明，同时要提示地役权人按约付费。

3、对供役地的利用目的和方法应在合同中写明。地役权的权利内容具有不确定性，其权利范围以需役地的需要为限，实务操作中，如果没有其他合适的用益物权形式,即可以通过地役权的名义设定，以实现当事人的现实需要，但是地役权所设目的不得违背公序良俗，而且地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

4、设立地役权的限制及对供役地权利人的告知义务。《物权法》第一百六十三条规定：“土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。”因此，律师在办理涉及地役权的法律事务时，需要注意审查供役地上有无其他设立在先的用益物权，如果有，则需要取得用益物权人的同意才能办理。同时，因为地役权的设立限制了供役地权利人对供役地的使用，因此实践操作中，也应当履行告知义务，如本案中，甲公司在销售办公楼时需要对办公楼所在地块已经设立地役权的事实告知购房人。

5、应在合同上写明是否申请办理地役权登记。地役权与相邻关系的不同点之一在于相邻关系具有对抗第三人的天然属性，而地役权不具备这一属性。相邻关系是基于土地的自然需要且是固定于或永久的附属于土地之上的，其地役负担并不是由其土地所有权或者使用权人改变而改变，地役权作为一项独立的物权，采用登记对抗主义，未经登记，不得对抗善意第三人。在需役地和供役地登记薄上记载有关地役权的内容有利于使第三人了解到土地的真实状况，保障交易的公正与安全，因此律师应提示当事人积极申请办理地役权登记。

 

• 地役权登记工作

《土地登记办法》第三条规定：“土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。”据此，申请办理地役权登记的部门应当是县级以上人民政府国土资源行政主管部门，本案中，当事人应当向昆山市国土资源局申请办理地役权登记。

因本案系昆山市第一起地役权登记案例，尚无先例，因此在登记过程中，笔者与国土局相关负责人进行了多次探讨和论证。

按照相关规定，土地登记应当提供登记申请书、申请人身份证明、土地权属来源证明等材料，地役权登记自然也不例外。比较特殊一点是，尽管地役权是供役地与需役地权利人经过约定形成的权利，供役地的面积亦由双方当事人约定，但是在地役权登记工作中，仍需要委托有资质的专业测绘技术单位进行地籍调查，并在宗地图上画出供役地范围及地界址坐标。

申请登记的材料提交齐全，经核准后，国土资源行政主管部门将地役权合同约定的有关事项分别记载于供役地和需役地的土地登记簿和土地他项权证书上，并将地役权合同保存于供役地和需役地的宗地档案中。

补充说明一点：根据相关法规规定，如果供役地和需役地分属不同国土资源行政主管部门管辖的，当事人可以向负责供役地登记的国土资源行政主管部门申请地役权登记，负责供役地登记的国土资源行政主管部门完成登记后，应当通知负责需役地登记的国土资源行政主管部门，由其记载于需役地的土地登记簿。

 

尽管地役权的设立及登记在《物权法》中有明确规定，但目前在司法实践中尚不多见，相信随着物权法的进一步普及，地役权这一概念会逐步深入人心，深入到律师工作中来。以上所述，是笔者依据办理经验，总结出的部分要点问题，其中难免有疏漏，愿读者不吝赐教，共同探讨！