一、买房人能否以房地产政策的变化属于情势变更为由，请求变更或解除商品房买卖合同？
近几年来，我国政府房地产调控政策逐步加强，抑制房价过快上涨的措施不断出台，比如提高首付款比例，出台限购令限制二套房、三套房的购买，部分地区还实施取消房贷优惠利率，甚至上浮利率标准等措施。房地产政策的上述变化，引起部分地区出现房价大幅上涨或下降，进而导致实践中不少已经签订购房协议的购房者以房地产政策的变化以及房价的大幅波动为由起诉到法院，请求适用情势变更原则变更或解除商品房买卖合同。
所谓情势变更原则，指合同签订后客观情况在短时间内发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的并且不属于商业风险的重大变化，在这种情况下，继续履行合同对一方当事人明显不利或不能实现合同目的，一方当事人可以请求变更或解除合同。情势变更原则虽然在《合同法》中没有明文规定，但是最高人民法院在《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条对这一原则进行了相应说明，使其可以作为适用法律的依据。
综合房地产市场特点，以及上述法律规定来分析，我们认为，房地产政策变化及房地产市场的波动不应纳入情势变更的范畴。因为，房地产政策的变化及房价的波动不是当事人在订立合同时无法预见的。房地产调控政策的不断加紧，不是一个突变过程，而是一个逐步加紧、逐步演变的过程。房地产市场价格的涨跌实际上也是一个正常的房地产交易当事人应当能够判断到的。如果房价大幅下跌属于情势变更，那么反过来，当房价大幅上涨的时候，出卖人也可以情势变更为由，要求变更或解除合同，这显然是不现实的。
另外，房地产政策的变化及房价的波动属于正常的商业风险，属于从事商业活动的固有风险，而情势变更则是当事人在缔约时无法预见的，并非出自市场系统的风险。房地产市场价格波动是正常的市场状况，如果房价在一定期间维持不动反倒是一种异常情况。在这种情况下，作为一般购房人而言，对于房价的上下变化的预知，应该是符合一般人的判断标准的。由于这种涨跌状况的存在，房地产政策的适度变化也应当成为市场主体能够预见的，至少不是不可预见的情况。
因此，房地产政策的变化及房价的波动应该是不符合情势变更原则的规定的。买房人及出卖人以此为由请求变更或解除商品房买卖合同的，司法实践对此应该不会予以支持。
二、交房期限届满但房屋尚未建成导致逾期交房的诉讼时效起算。
商品房买卖合同纠纷中经常会出现合同约定的交房期限已到，但开发商长时间内仍未将房屋建成，买房人主张权利时应如何计算诉讼时效问题。例如，甲公司是开发商，开发某小区房屋，于2005年1月1日与购房人乙签订商品房预售合同，约定乙购买其中的A幢1702室房屋，交房期限为2007年3月1日。可是到了2007年3月1日，工程还只完成了一半，结果到了2009年9月，房屋方才建成并验收合格。这时，乙起诉到法院要求甲公司交付房屋，甲公司抗辩称，从合同约定的2007年3月1日这个交房期限起算，购房人乙提出诉讼时已超过2年诉讼时效。为此，开发商以原告丧失胜诉权为由，拒绝向购房人乙交房，并请求法院判决驳回原告提出的诉讼请求。
甲公司以购房人起诉时已过诉讼时效为由拒绝交房不符合法律规定。因为如果要求乙在2007年3月1日交付期限届满后即主张权利，事实严重违背了民法上的公平原则。交房期限届满时，1702室房屋仍然只存在于图纸上，乙无法实际取得该套房屋。从乙的本意上来说，乙可能并不想解除合同，尽管甲公司迟延交房，但乙仍希望甲公司履行交房义务。此时，如乙向甲公司主张交房，因工程才完成一半，乙的主张事实上不可能实现。乙如果来主张权利，只能选择解除合同，这对乙来说是个过分的要求，相当于剥夺了其一部分选择权，是非常不公平的。乙的权利受到侵害，但主张合同中的权利事实上不可能，这时就应当认定为，对于乙而言，存在法律上的权利行使障碍。因此，诉讼时效的起算点应当为障碍消除之日，即该房屋验收合格后，具备了法定的交付条件之日起算。
因此，开发商甲针对购房人乙在2009年9月起诉时提出要求交房的诉讼请求而提出的“超过二年诉讼时效”的抗辩理由，法院一般不会予以支持。
三、对商品房阴阳买卖合同如何确认合同效力。
在商品房买卖，包括二手房交易过程中，当事人签订阴阳合同的现象时常发生。例如，出卖人和买受人约定，某套房屋90平米，每平米30000元，总价270万元，双方按照上述约定办理了签约手续，房屋也交付了。但在办理产证的时候，双方当事人为了少缴税款，另又重新拟定另一份合同，房屋90平方米，每平方米14000元，总价126万元，这样可以少缴税费。该案例中第一份270万元的合同即称之为阴合同，第二份126万元合同即称之为阳合同。
虽然上述阴阳合同签订时间有先后之分，但在合同效力问题上，应该理解成当事人为了达到避税目的而签订虚构的提交办证部门的合同（即阳合同）无效，体现双方当事人之间真实交易的阴合同有效。
对于阳合同本身而言，认定无效的原因是它违反了《税收征收管理法》的强制性规定，所以根据《合同法》第52条规定。但这个时候，如果对整个交易行为即阴、阳合同都认定无效的话，按无效之后的返还原则，出卖方将返还房款，买受方将返还房屋，造成合同无法缔结，合同目的无法实现，国家税收的追缴也将无从谈起，这也不符合《合同法》鼓励交易原则。因此对于阴合同而言，事实上是双方当事人真实意思表示，双方也愿意履行，应该认定为有效。对于当事人逃漏的税款，税务部门可依《税收征收管理法》规定予以追缴。这样认定，既不违反《合同法》的规定，也不影响国家税收的征缴，有利于更好的保障合同当事人和国家利益。
因此，司法实践中，对于上述案例中出现的情况，基本的处理原则是，以阴合同符合双方当事人真实意思表示为由认定阴合同有效。
四、出卖人将同一房屋出卖给数个买受人，如何判断房屋归属。
商品房买卖纠纷中，对于一房数卖，除了买受人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张双倍赔偿引发的诉讼外，涉及系争房屋的归属纠纷的诉讼也较常见。例如，开发商甲同购房人乙签订了商品房买卖合同，将位于某小区的A幢305室房屋出卖给乙，然后开发商又与丙签订商品房买卖合同，将同一房屋出售给丙。丙将甲、乙起诉至法院，主张房屋应归自己所有。
根据我国相关法律规定，标的物的所有权自标的物交付时移转，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。动产买卖标的物的所有权转移以交付为准，不动产买卖标的物房屋的所有权转移以登记为准。当出卖人与买受人订立买卖合同后，如未向买受人交付标的物或办理登记手续，标的物所有权人与其他人另行订立的买卖合同均为有效合同。在出卖人将标的物交付前买受人或者办理登记手续后，买受人取得标的物所有权，成为所有权人，出卖人再出卖该标的物所有权的行为，则属无权处分，根据《合同法》第51条规定，无权处分行为系效力待定合同行为。
上述案例中，出卖人与乙签订商品房买卖合同后，在尚未交付房屋或办理权属登记的情况下，又与丙签订商品房买卖合同，该两个合同都为有效。在尚未办理权属登记的情况下，甲先向谁交付房屋，谁先取得房屋所有权。如房屋已取得产权登记，由先办理产权登记的买受人取得房屋所有权。在出卖人尚未对所有受让人交付房屋或办理产权登记手续之前，数个买受人同时行使请求权向法院诉讼的，人民法院应将房屋判决交付给先行签订买卖合同的买受人。但上述情形中，如出卖人与另一买受人恶意串通，损害其他买受人利益的，则应另当别论，根据具体情况确定是否将其作为无效合同处理。
五、商品房开发中人防设施使用权归业主还是开发商的认定。
根据相关法律规定，有些种类商品房在开发建设过程中，需要建造人防设施，该类设施多为地下室。因为地下室平时可作为停车库使用，开发商与业主对使用权的归属争议由此也经常发生。例如，对于某小区内作为人防设施的地下室，业主认为应归全体业主使用，长期一直由业主委员会委托物业公司出租停车使用并收取租金。为此，开发商起诉至法院，要求确认使用权归开发商享有，并请求返还已收取的租金。
人民防空工程属于国防设施的组成部分。建设单位及个人依法按照规定比例结合新建民用建筑修建的地下防空室，该部分设施所有权属于国家。法律同时还规定，使用人防工程，均应向人防办提出申请，经批准后，领取《人防工程平时使用证》方可使用。上述案例中，因开发商投资建设了该人防工程，也依法申领了《人民防空工程平时使用证》，因此具备了使用该人防工程的法律条件，自然也享有对该标的物的使用和收益权利。
从《物权法》的相关规定来看，虽然《物权法》有规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”但是，人防工程所有权属于国家，其性质不同于建筑区划内的公共场所、公用设施，也不同于规划范围内的车库、车位。根据《人民防空法》规定的“谁投资，谁使用”原则，人防车库平时使用权也应归建设方即本案中开发商享有。
从业主购房成本的价格组成角度来看，人防设施使用权也应当归开发商所有。根据价格管理法规的规定，在一般情况下，房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商约定，但是享受国家优惠政策的居民住宅价格也应当实行指导价格或政府定价。因此，除了政府指导价或政府定价的情况外，商品房销售价格由买卖双方自行协商确定。法律明确规定，商品房作为民用建筑，必须按照规定修建可用于人防的地下室，其建设经费纳入建设项目的投资成本。因客观条件限制不能修建用于人防的地下室的，建设单位也必须缴纳异地建设费，由人防主管部门异地修建人防设施并实施管理。因此，人防建设费用必定会纳入开发商的建设总成本范围中，但是这与如何确定人防工程的平时使用权没有关系，买房人以的购房价款中已包括这一纳入总开发成本的费用，从而应当享有人防车库使用权的推断是不合理的，按此推断，如果出现小区无法建设人防工程，导致开发商建设时需要缴纳人防异地建设费的情况（该费用也同样进入房屋建设成本），则异地建设的人防工程平时使用权也应当归业主享有，这显然是不现实的。
因此，由于人防工程的地下室根据谁投资谁使用原则，平时使用权应归投资人即开发商享有，开发商使用时应依法办理平时使用证。在司法实践中，法院也据此确认该小区业主对地下室没有使用权，确认业委会与物业公司签订的委托出租协议无效。业主需使用上述人防车库的，应与开发商而不是业委会签订使用协议，使用地下车库的收益也归开发商所有。