业主未入住，应否交纳物业管理服务费

 

『案情』：昆山某小区业主王先生自2005年4月1日拿房之日起，一直以没有入住，没有享受到物业管理服务为由，拒绝交纳物业管理服务费用。该小区物业管理企业昆山某物业管理公司，经多次催讨无效于2007年3月1日起诉至法院。

『提出问题』：业主没有入住，是否就没有享受到物业公司提供的管理服务？应否交纳物业管理服务费？

『分析』：

首先，应当明确何谓物业管理及业主交纳管理费后有权利享受哪些服务。

根据《物业管理条例》规定，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。《江苏省物业管理条例》明确规定物业管理服务事项主要包括以下内容：（一）物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；（二）物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；（三）协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；（四）物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；（五）应业主要求进行的室内特约维修服务；（六）物业档案资料的管理。前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。可见，物业公司提供管理服务针对的范围是小区的公共部位、公共设施，而不是针对业主个人专有的房屋部分。

其次，物管公司会否因业主未入住而减少上述服务呢？

小区的公共部位、公共设施为全体业主区分共有，其独立于业主专有部分固定存在。不管业主是否在小区居住，物管公司同样会按照物业管理法律、法规的规定以及物业管理合同的约定对整个小区提供上述物业管理服务。根据权利义务对等原则，没有在此居住的业主应和居住业主一样交纳物业管理服务费。

根据新颁布的物权法，小区的公共部位、公共设施为小区内的全体业主共有，业主对该共有物业不但享有占有、使用、收益的权利，而且也负有相应的维护、管理的义务，并且业主不得以放弃权利不履行义务。未入住的业主暂时放弃了对小区的公共部位、公共设施的占有、使用、收益的权利，但应负的义务并不因此消失。既然未入住的业主和已经入住的业主同样享受了物业公司提供的管理服务，就应当承担支付物业管理服务费的义务。

另外，需提醒物业管理公司及广大业主，有些地方政府考虑到空置房屋的业主放弃共有权利，一味负担义务，容易导致社会权益失衡，变通规定未入住的业主可以只交纳一定比例的物业管理服务费。但是，物业管理合同双方仍然可以在合同中约定具体的收费比例。如《苏州市物业服务收费管理实施办法》规定，业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物业管理企业书面告知，物业服务费用由业主按规定标准的70%交纳，物业服务合同中约定超过70%的，从其约定。所以，签订物业管理合同时对此大家应予以注意。