作者： 江苏六典律师事务所 王运福律师
一、以案说法：
张女士委托昆山某房产中介购买二手房屋，中介按照张女士的购房要求找到了卖家李某，李某携带房屋土地使用权证及房屋所有权证原件到中介处，称自己并不是房屋所有权人，而是受陈某的委托代为出售该房屋。中介审查证件后，张女士作为买方，李某作为卖方代理人，中介作为第三方签订了房屋买卖合同，合同约定房屋总价300万元。合同签订后买方支付了卖方定金10万元，后房屋所有权人陈某与中介联系称之前代理人李某签订的合同作废，需由其本人重新签订房屋买卖合同。中介考虑到如果交易条件不变（房屋总价、付款方式、过户时间等）与陈某重新签订一份合同也未尝不可，于是跟陈某沟通确定重新签订合同的时间，但一个多月后陈某突然告诉中介说房子不想卖了。而此时的房屋价格已经上涨了近20%，对于张女士来说另行寻找、购买合适的房源已不太现实，而陈某又拒绝中介的沟通协商，无奈张女士只好委托本律师起诉到法院，要求继续履行房屋买卖合同。
1、 李某作为房屋所有权人陈某的代理人与张女士及中介签订的房屋买卖合同有没有法律效力？
公民可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案中，被告陈某通过其代理人李某出售房屋，李某以被告陈某的名义与原告张女士签订房屋买卖合同，原、被告之间的房屋买卖合同即已成立并生效。
律师风险告知：中介作为提供房屋买卖交易居间服务的专业机构，对拟交易房产的房产证、土地证，房产所有权人及委托人的身份证件，授权委托书等书面文件有义务进行合理的审查，如房产证、土地证原件能否提供，是否存在其他房屋共有权人，是否有银行或其他机构的抵押，是否已被法院查封等。要求做出合理的解释说明或补充材料，否则拒绝接受委托，以免影响合同的法律效力甚至发生纠纷。
2、 张女士买房需要申请银行按揭贷款，如果卖家不配合办理申贷手续怎么办？
对于二手房屋买卖交易来说，如买家需要按揭贷款，那么贷款银行会要求买卖双方先行提供一系列材料，银行对其提供的材料进行审核后做出贷款申请是否通过审批的答复。如果卖方不配合，那么贷款手续根本无法办理。在此种情况下，作为买方的张女士只有一次性付清剩余房款，法院才可能做出继续履行合同的判决。
律师风险告知：对于经济状况有限，需要依靠按揭贷款购房的买家来说，卖方违约后不要一味的坚持非要房子不可，申贷手续单靠买方无法完成。委托专业律师根据案件的具体情况，灵活制定切实可行的诉讼方案，减少损失、尽快解决问题才是目的。
3、 本案最终的判决结果是什么？
作为本案原告的买方张女士没有足够的资金一次性支付剩余房款，在被告陈某拒不配合办理贷款手续的情况下，要求继续履行合同没有可操作性。为了尽可能的挽回张女士的损失，在诉讼过程中律师及时变更了诉讼请求，要求解除房屋买卖合同；返还定金10万元并赔偿原告违约金90万元（根据房屋买卖合同约定：违约金为房屋总价的30%）。一审法院考虑到涉诉房屋的实际价格波动，将违约金调整为房屋成交价格的20%，判决结果与律师诉请基本一致。被告陈某不服一审判决上诉到苏州市中级人民法院，目前该案尚在审理之中。王律师估计本案二审过程中双方如无法达成调解方案，中院维持原判的概率较大。
律师风险告知：近期因昆山地区房屋价格大幅度上涨导致的房屋买卖合同纠纷案件数不胜数，具体到个案当中，卖家坐地起价（不加钱就不配合办理过户）、单方要求变更付款方式（将银行按揭贷款变更为一次性付款）等违约行为。律师提醒各位，诚实信用是民法典的基本原则之一，合同签订后各方相对人应全面履行各自的义务。
二、 行业聚焦：
昆山某房产中介公司是王律师的常年法律顾问单位，近期多位门店普遍反映由于房价涨幅较大，因卖家各种方式的违约导致房屋买卖交易受阻甚至无法继续的案件时有发生。对于合同约定由原告支付中介费用的买家来说，大都会以房屋没有过户为由拒绝支付全部或部分中介费用，而中介或多或少的提供了居间服务，包括寻找合适的房源，带领买方实地看房，商谈房屋成交条件，促成合同签订，涤除抵押权，网签，代办申贷手续等等。虽然通过中介业务人员与买卖双方的沟通协调、委托顾问律师寄送律师函等方式可以催收部分中介费用，但在交易金额普遍较大、交易方式较为复杂、交易周期相对较长、各方信任度低的房产交易案件中，矛盾往往不可调和，最终还是会诉诸法律。
法院审判实践一般认为 ，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。房屋买卖双方及中介三方签订的房屋买卖（居间）合同，是三方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。该合同的内容包括两个法律关系，一是房屋买卖合同关系，二是居间合同关系。中介为买卖双方提供交易机会，如实传递买、卖方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，促成房屋买卖合同的签订并协助双方办理产权过户手续。中介作为居间方事实上确实提供了中介服务，且房屋买卖合同未能最终完成的过错在卖方，法官会根据案件的实际情况如交易进程等，结合合同的相关约定，酌定判决支付相应的中介费用。
律师风险告知：根据二手房屋买卖行业的交易习惯，房屋买卖合同约定的成交价格多为卖方净到手价，即如果合同顺利履行，那么实际支付中介费用的多是买方。如果合同不能顺利履行甚至被解除，那么在房价上涨的情况下，卖方违约的可能性远大于买方，如果仍然约定由买方支付中介费用，一旦卖方违约，买方多会以房产没有过户为由拒绝支付。律师建议可以在合同中约定一旦发生违约，中介费用由违约方承担，并在签订合同时对该类条款进行充分的解释说明。
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本文仅代表作者本人观点，不得视为江苏六典律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。
