作者：江苏六典律师事务所 夏怡洁律师
近年房地产市场快速发展，引来政府调控。但由于人们的购买力有限以及房地产商追求利益最大化等原因，致使住房一级市场的供需失衡。这些都导致了人们把目光转移向二手市场。那么在二手房交易过程中，买受人在不知情的情况下，以市场价格买到了“凶宅”怎么办？
【案例索引】
2019年，张某向王某购买位于昆山市开发区的某处房屋，房屋成交价为140万元，合同签订后张某向王某支付了购房首付款40万元。合同履行过程中，张某听闻该房屋存在非正常死亡的事件，遂要求与王某解除房屋买卖合同，并退还购房首付款40万元。王某拒绝退还购房款，要求继续履行房屋买卖合同，遂起诉至法院。
张某解除合同的理由有两点：
一、王某隐瞒涉案房屋内发生非正常死亡事件的行为严重违反诚实信用原则，已经构成了欺诈。要求按照《民法典》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”
二、即使王某确实对涉案房屋发生过非正常死亡事的事件不知情，那么也有权根据《民法典》第一百四十七条：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”以及第一百五十一条：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
【审判】
法院最终按照民法典第一百四十七条以及第一百五十一条规定，因重大误解订立的及在订立合同时显失公平的合同，当事人有权申请撤销合同。涉案房产中暂住人员发生非正常死亡事件，对此张某在购买时并不知情，张某因购买时存在信息不通的情况，而对标的物性质未予明确了解。因民事主体个人的成长环境、教育程度、宗教信仰等情况均不相同，对上述事件的接受程度亦不相同;同时，上述事件可能对当事人是否继续订立合同及确定合同价款等意思表示造成较为重大的影响，直接影响当事人的合同意思表示。故法院支持张某主张的存在重大误解及显失公平而撤销合同，要求王某返还已支付的购房款。
【裁判要旨】
订立房屋买卖合同时，根据未披露房屋内曾发生非正常死亡事件的信息是否实际对交易价格产生影响以及该影响是否足以动摇缔约意思或者缔约条件，判定出卖人是否具有披露义务；出卖人明知该信息但未履行披露义务，并因此获益的，应认定构成欺诈，即应以客观化标准判断出卖人是否构成欺诈。
但是买受人要举证出卖人对房屋出现非正常死亡事件明知的证明责任较重，取证较难。如果出卖人购买房屋时的价格明显低于市场价，可以侧面印证出卖人购买房屋时，对“凶宅”的事实是了解的。
本案中，法院查明事实确认王某购买涉案房屋时确实也是以市场价购得，且张某并无证据证明王某对“凶宅”的事件是明知的，故法院未能以欺诈来撤销合同。
受传统观念影响，如果出售的房屋内发生过意外死亡事件，一定会给购房者造恐慌及严重心理阴影，且会对交易价格产生巨大的影响，该影响足以动摇张某的缔约意思。即使进行交易，系争房屋也会因此贬值。张某对涉案房屋的状况产生错误的认知，已构成重大误解；张某以市场价购得系争房屋，对张某而言是显失公平的。因此，法院最终以重大误解与显失公平撤销了房屋买卖合同。
【评析】
一、“凶宅”的法律意义
本案可以归类为司法实践中争议较大的“凶宅”案。“凶宅”不是一个法律上的概念，就其概念的外延，包含但不限于发生过凶杀等恶性案件，或者传闻房屋“闹鬼”等等。基于造成“凶宅”的原因不同，法律上的意义也不相同，出卖人是否负有披露义务、未披露是否承担法律责任以及承担何种法律责任亦不相同。如传闻房屋“闹鬼”，则纯属子虚乌有的封建迷信，出卖人并不负有对此信息的披露义务，因此也无法律责任可言；再如居住在房屋中的人会莫名生病，如果是因为房屋本身材质问题（如建材中含有放射性物质），则无论出卖人是否披露，均需承担瑕疵担保责任。因此，以“凶宅”为标的的房屋买卖行为，必须转换为法律上的规则进行适用，否则容易招致法院的判决确认封建迷信，悖于社会主义道德要求。
二、出卖人披露义务及其范围
我国合同法对订立合同时出卖人是否具有告知义务以及告知义务的范围如何并无明确规定，但《民法典》第 500条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任:……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况; ……”该条规定的是缔约过失责任，缔约过失责任是一种先合同义务，即当事人在缔约过程当中，产生了超出一般关系而进入特殊的磋商关系，故而，在合同订立之前即负有告知等附随义务。按照举重以明轻的原理，在缔约准备阶段即负有告知义务，那么在合同订立时更应善尽告知义务。关于披露的范围，参照上述规定，应当是对合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息。
三、未履行披露义务的法律后果
出卖人如果在房屋交易过程中以欺诈的手段使对方在违背真实意愿的情况下订立合同，买受人当然有权请求法院变更或撤销。
买受人以市场价格购买足以使得房屋明显低于市场价格的房屋，买受人可以依据重大误解及显失公平实施的民事法律行为，请求法院变更或撤销。
中国人对家的定义非常温馨，而居住的房屋作为家的载体意义重大。人们在购买房屋时绝非为了单纯购买一个由钢筋、混凝土等建筑材料所包围的空间，而是为了购买一种能够给自己带来舒适、安宁的居住环境。如果某房屋存在意外死亡事件，其负面影响并不通过房屋的物质属性反映出来，但是足以引起买受人产生负面情绪，进而影响买受人的购买意愿。
从公序良俗、诚实信用以及公平性原则出发，出卖人应当负有将房屋存在意外死亡事件等负面信息向买受人披露的义务，出卖人若违反这一义务，买受人理应获得权利救济。退一万步说，即使买受人在不知情的情况下，按照市场价格购得系争房屋，仍可要求其卖方赔偿一定的损失。
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本文仅代表作者本人观点，不得视为江苏六典律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议。
